г. Москва, ЮАО, район Нагатино- Садовники, метро Коломенская, Нагатинская ул., д. 22, корп.1, этаж 2
Работаем без выходных с 9:00 до 21:00

Выселение из помещения

Далеко не всегда граждане имеют право проживать в квартире или в доме. Процедура выселения жильцов является чуть ли не камнем преткновения среди всего спектра жилищных проблем. И ситуации с выселением из помещения – не редкость. Неуплата услуг ЖКУ, ведение безнравственного образа жизни, развод с собственником жилья – все это поводы для выселения из жилья.

Почему жильцов выселяют из помещений

Выселение из помещения детей, арендаторов, собственников, мужей, жен.

Статья 40 Конституции РФ гарантирует право каждого гражданина на владение жильём. Никто не вправе лишить человека «крыши над головой». Поэтому выселение жильцов считается крайней мерой, применяющейся не только к арендующим, но и к собственникам жилья. Все основания строго регламентируются статьями 90 и 91 ЖК и статьёй 293 ГК РФ:

  • аварийное состояние здания;
  • передача квартиры или участка под построенным домом в собственность государства;
  • неоплаченная коммуналка за 6 и более месяцев;
  • проживающими был нанесен ущерб жилищу;
  • частые задержки или невыплаты арендной платы (в случае составления договора о найме);
  • завершение сроков съема, которые заранее оговаривались сторонами;
  • не соблюдение санитарных норм;
  • ведение жильцами безнравственного способа жизни;
  • подтвержденный факт нарушения прав других граждан (соседей, собственников, детей).

Заключение, в итоге, выносит суд. Однако каждая ситуация по-своему индивидуальна. И прежде чем обращаться в судебные инстанции, стоит учесть, кто обращается в суд, кем является выселяемый, каково его материальное положение и т.д. А может спорное жильё – его единственное пристанище? В любом случае стоит посмотреть на проблему со стороны и рассмотреть альтернативы.

Жилые и нежилые помещения

Согласно ст. 15 ЖК РФ к жилой недвижимости относятся комнаты, квартиры, частные дома, которые можно использовать для постоянного жительства. Жилые помещения – это те, что отвечают следующим критериям:

  • иметь пригодные условия для длительного пребывания;
  • должны соблюдаться санитарно-гигиенические и технормы;
  • должны быть рабочими системы отопления, канализации, водоснабжения и электричества.

В строениях выше 5 этажей доступ к жилым квартирам (комнатам) осуществляться посредством лифта.

Нежилые помещения – это постройки, которые должны использоваться исключительно для коммерческих целей:

  • размещения административных объектов, офисов, предприятий;
  • хранения и продажи товаров;
  • организации промышленных линий и т.д.

Такие объекты, чаще всего, изолированные, не подходящие для проживания. Они располагаются в жилых или нежилых зданиях. Подробные признаки и определения нежилых помещений содержатся в ФЗ от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», ст.288 ГК РФ, региональном законе г. Москвы от 3.07.2002 №38 «О государственном контроле за учетом и использованием объектов нежилого фонда г. Москвы», «Правилах ведения единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Выселение из помещения собственников и нанимателей

Выше мы отметили, что Конституция РФ определяет жильё неприкосновенным. Однако порядок выселения из жилого помещения, как собственников, так и нанимателей существует. А регламентируется ст. 31 ЖК РФ, ст. 292 ГК РФ, ст. 86-89 ЖК РФ и рядом иных актов. Выселение граждан занимает время, и связано, в основном, с серьёзными нарушениями или признанием дома/квартиры аварийными.

Основаниями для выселения из помещения могут послужить:

  1. Жильё разрушилось или повредилось.
  2. Помещение использовалось не по прямому назначению.
  3. Постоянно нарушаются права соседей.
  4. Сменился собственник.
  5. Отказ жильца от устранения самовольного переустройства помещения.
  6. Нанимателей могут выселить по тем же причинам плюс:
  7. Задолженность по арендной плате или оплате услуг ЖКУ.
  8. Наниматели с членами семьи выехали в другое место для проживания.
  9. Договора найма расторгнут.
  10. Нанимателя лишили статуса родителя, поэтому он не будет больше проживать вместе с ребёнком.

Договор соцнайма – отдельная тема. Фактами для его расторжения, согласно п. 4 ст. 83 ЖК РФ, является желание одной или обеих сторон, смерть одиноко проживающего нанимателя или в случае утраты жилого помещения (разрушения). Процедура выселения при этом регламентируется ст. 84 ЖК РФ. Примеры различных судебных дел касательно данного вопроса:

https://sudact.ru/vsrf/doc/xo4S1SsogDxq/;
https://sudact.ru/vsrf/doc/mQ9aDODwkdgW/.

Законодательно (ст. 85 ЖК РФ) при выселении государство обязано предоставить гражданину жильё, которое по комфорту и площади не уступает тому, откуда его выселяют. Это происходит в случаях, если:

  • здание будут сносить;
  • жилое помещение переводят в нежилое;
  • жильё переходит в статус непригодной для проживания (аварийной);
  • площадь квартиры после реконструкции уменьшается, значительно увеличивается в размерах или не сохраняется.

Хотя альтернативное жильё может и не предоставляться. Принудительное выселение приемлемо, когда собственник/наниматель не хочет добровольно освободить жилплощадь. Тогда вопрос решается в суде.

Выселение жильцов из квартир, домов, общежитий

Каждый владелец вправе выселить всех, кто незаконно проживает в квартире. В частности, это касается квартирантов. Если арендаторы не подписали договор при въезде, то выселение может стать неожиданным.

Основная проблема заключается в том, что большинство владельцев квартир не заключают с арендующими договор, чтобы не платить налоги. А вот если договор есть, то владелец квартиры имеет право выселить квартирантов, только если нашлись соответствующие основания (систематическое нарушение общественного покоя, порча имущества, жилья).

Выселение съёмщиков из общежитий

В общежитиях проживают только на условиях составленного социального договора. Ст. 103 ЖК содержит перечень факторов, по которым из них могут выселить. Но если комната приватизирована, а проживающий является собственником, то выдворить его практически невозможно. Согласно ст. 7 закона о введении в действие ЖК РФ и ст. 2 закона о приватизации, собственник получает право распоряжаться имуществом по собственному усмотрению.

Выселение из приватизированной комнаты в общежитии происходит чаще всего из-за коммунальных долгов. В этом случае суд принимает решение продать комнату в счёт погашения задолженности, если других вариантов нет. Бывает, что выселение жильцов происходит из-за сноса общежития. Тогда собственнику в обязательном порядке должны предоставить альтернативное жилище. Нормы получения новой жилплощади устанавливаются местной властью.

Примеры судебных дел по выселению из общежитий:

https://sudact.ru/vsrf/doc/lCA4o6fSgwr/

https://sudact.ru/vsrf/doc/JhFjwliMC6Qn/

Выселение несовершеннолетних детей из жилого помещения

Несовершеннолетних нельзя выселять из жилья, где проживают, если им не будет предоставлено альтернативное помещение. Права детей охраняются государством, а в спорах решающим аргументом является участие органов опеки, прокуратуры, суда.

Помимо ст. 292 ГК РФ, учитываются и нормы Семейного кодекса, а именно ст. 56 СК РФ, где говорится о родительской обязанности заботиться о физическом, моральном и физическом здоровье детей. Проживать несовершеннолетние, не достигшие 14 лет, должны по месту жительства законных представителей (опекунов, родителей или усыновителей), согласно пункту 2 ст. 20 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ).

Проблемы с выселением у несовершеннолетних граждан возникают при разводе или смерти родителей (или одного из них), когда:

  • недвижимое имущество находится в залоге;
  • строение продается для приобретения нового жилья;
  • дом признан аварийным и подлежит последующему сносу.

Каждый случай выселения детей рассматривается отдельно. И с яркими примерами судебной практики по этой части можно ознакомиться ниже:

https://sudact.ru/vsrf/doc/zV9rNpNUqRmT/

https://sudact.ru/vsrf/doc/5N3N73XW6Sgc/

Кто не подлежит выселению из жилого помещения

Всегда интересно, кого нельзя выселить по Закону? Действительно, есть несколько категорий российских граждан, не подлежащих выселению:

  • члены семей военнослужащих, МЧС, должностных лиц, сотрудников органов внутренних дел и занимающих другие должности (см. ст. 103 ЖК РФ);
  • пенсионеры (по возрасту);
  • родственники сотрудника организации, которому последняя предоставила служебное помещение, в том числе, если этот человек умер;
  • инвалиды I и II группы, инвалидность которых наступила в результате увечья по вине работодателя, а также другие группы инвалидов (см. ст. 103 ЖК РФ).

В 2013 году ЖК РФ дополнили пунктом №5, в котором говорится, что детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, при выселении необходимо предоставлять альтернативное жилье.

Выселение из помещения: особенности процедуры

Для прописанных и не прописанных граждан есть нюансы по выдворению из квартиры.

Как выселяются не прописанные собственники

Не прописанные на квадратных метрах граждане теряют права пользования жильём только после предъявления госорганам неоспоримых доказательств. Разрешить правовой спор законному владельцу жилплощади поможет участковый. Если же полицейский сомневается в правомерности выселения, за помощью придётся обратиться в суд.

Прописанные собственники

За выпиской прописанных граждан обращаются в Управление по вопросам миграции МВД РФ. Если это происходит по желанию других лиц, без согласия (по принуждению) прописанного и подписания им официальных документов, то дело переходит в суд. Ситуация чревата созданием и подачей Иска о принудительном выселении. Для грамотного подхода к этому делу лучше обратиться за помощью к профессионалу – адвокату по недвижимости. Он поможет юридически грамотно указать веские и доказанные фактически причины выселения.

Порядок выселения

Выселение из помещения происходит на добровольном основании или принудительно. В каждом случае будут соблюдаться правовые нормы.

Добровольный порядок, или административный

Этот режим установлен ЖК РФ и применяется в 3 случаях:

  1. истёк срок аренды по договору и каждый из проживающих жильцов дал письменное согласие на выселение из помещения;
  2. договор найма расторгнут по инициативе арендодателя, и он письменно предупредил жильцов не менее чем за 3 месяца до необходимого срока выселения. Проще всего отправить письмо с уведомлением по почте;
  3. граждане, проживающие в помещении, подвергаются угрозе жизни или же здоровью (проживают в аварийном здании).

Если жильцы не согласны добровольно покидать жилые помещения, нужно заручаться помощью адвоката и обращаться за помощью в суд.

Возможно ли принудительное выселение через суд

При процедуре выселения по суду гражданам может предоставляться альтернативное жилье. Претендовать на получение такового реально в обстоятельствах:

  • здание находится в аварийном состоянии и скоро будет сноситься;
  • дом переводится в категорию нежилых помещений;
  • участок, на котором располагается постройка, переходит в собственность государства.
  • Если же приходится выселить людей, систематически не оплачивающих коммунальные платежи, то им могут (но не обязательно!) предоставить альтернативу – в виде комнаты в общежитии.

Вот эпизоды, когда людям не дают альтернативное жилище:

  • нынешняя жилплощадь использовалась в запрещенных целях;
  • были нарушены права соседей;
  • проживающие своими действиями ухудшили условия проживания.

Каждый из перечисленных видов случаев рассматривается строго индивидуально. При этом суд дает всем жильцам время, чтобы те добровольно покинули занимаемую жилплощадь. Если предписания суда игнорируются, то жильё изымается в принудительном порядке.

Ответчиками по делам о выселении могут выступать собственники/владельцы недвижимости, а также члены их семьи, наниматели.

Отметим, что судебные приставы действуют исключительно в рамках возбужденного судопроизводства. Они помогают освободить занимаемую жилплощадь от имущества, домашних животных, а также занимаются непосредственно выселением. Существует несколько случаев, когда присутствие жильцов не является обязательным. При этом, приставы обязаны сохранить все вынесенные вещи. Впоследствии за их хранение может взиматься плата.

Примеры принудительного выселения:

https://sudact.ru/vsrf/doc/0Bu8o4XcjdV/

https://sudact.ru/vsrf/doc/iJ4dE2Gtup1t/

https://sudact.ru/regular/doc/Csl88Qb3jko1/

http://mos-gorsud.ru/mgs/cases/docs/content/9bb10ae0-f4bc-4a24-9f6e-519c034b03edH3

Сроки и даты выселения

Не существует конкретных сроков для вынесения судебного решения, только пометка, что данный вопрос должен быть урегулирован «в разумный срок».

Если рассмотрение дела затягивают, представители сторон могут обратиться к председателю суда и потребовать ускорить рассмотрение данного вопроса.

Мирное разрешение спора или конфликта в сфере недвижимости – это всегда прекрасно. Но так бывает далеко не всегда. Всё чаще дела доходят до суда. И отличаются особой каверзностью. Если у вас сложился неприятный инцидент или есть сомнения в собственных силах по поводу выселения из помещения, лучше обратиться к адвокату по недвижимости. Профессионал найдёт способ быстро и надёжно урегулировать конфликт, поскольку знает подводные камни законодательства, имеет опыт судебной практики и заинтересован в делах доверителей.

Стоимость услуг по делам «Выселение из помещения»

Первичная консультацияБесплатно
Составление искового заявленияОт 5 000 рублей
Участие в судебном заседанииОт 10 000 рублей
Судебный процесс по выселению из помещения «под ключ»От 35 000 рублей