Заключение по результатам правового аудита правомерности сделки купли-продажи жилого помещения

Проведен юридический аудит планируемой к совершению сделки по приобретению квартиры, расположенной по адресу: Российская Федерация, *****.

Целью аудита является выражение мнения о возможных рисках при совершении сделки в отношении объекта недвижимости, а также о правомерности ее заключения.

Юридический аудит проводится и правовое заключение в отношении планируемой к приобретению Квартиры  выдается на основании действующего на дату подготовки правового заключения законодательства РФ.

Оговорка в части легитимности документов: при подготовке  правового заключения в работу приняты документы, копии которых получены в электронном виде. Презюмируется их действительность и легитимность. Вопрос возможной фальсификации не входит в пределы юридического аудита.

 

Для подготовки правового заключения представлены следующие документы:

  1. Выписка из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от ***.,
  2. ДОГОВОР *** от ***года, зарегистрированный Федеральной службой государственной регистрации кадастра и картографии Московской области ***г., номер регистрации *****,
  3. Соглашение № 1 от ***г.. об уступке прав по ДОГОВОРУ ***,
  4. Дополнительное соглашение от ***г. к ДОГОВОРУ ***,
  5. ПЕРЕДАТОЧНЫЙ АКТ о ***г.. к ДОГОВОРУ № ***,
  6. Расписка, б/н б/д на сумму *** руб.,
  7. Экспликация к поэтажному плану здания (строения),
  8. Паспорт ***,

 

По запросу дополнительных документов представлены следующие документы:

  1. Справка №*** от ***г., выданная ООО «Управляющая компания ***»,
  2. Выписка от ***г. из лицевого счета №***,
  3. Выписка от ***г. из Домовой книги,
  4. Расписка, б/н б/д на сумму *** руб.,
  5. Приходный кассовый ордер №*** от ***г.,
  6. Справка *** б/н б/д о полной оплате.

 

   Исходя из ранее изложенного можно сделать следующие выводы:

  1. Квартира, расположенная по адресу: Российская Федерация, ***, кадастровый номер: *** (далее по тексту — Квартира), является индивидуально-определенной вещью, не изъятой и не ограниченной в обороте, следовательно, может быть объектом сделки купли-продажи с учетом особенностей, предусмотренных действующим законодательством для отчуждения недвижимого имущества.

 

  1. Квартира является обособленным объектом, стоит на кадастровом учете. поставлена на кадастровый учет ***г. В соответствии с данными ЕГРН общая площадь жилого помещения — *** кв.м., общая площадь квартиры включая площадь помещений вспомогательного назначения, неотапливаемых конструктивных элементов (балконов и лоджий), без соответствующих коэффициентов приведения (понижения) *** кв.м. Кадастровая стоимость  Квартиры, на ***г.  составляет *** руб.

 

  1. Собственником Квартиры является единственное совершеннолетнее дееспособное физическое лицо, что делает возможным самостоятельно распоряжаться принадлежащим ей имуществом, без дополнительных согласований и разрешений иных лиц, органов и организаций (ст. 21 ГК РФ). На основании изложенного презюмируется полная дееспособность ***, пока в установленном законом порядке не установлено иное. Возраст 35 лет, адекватность поведения не требуют обязательного предоставления информации из ПНД и НД. Несовершеннолетних детей, являющихся сособственниками Квартиры, нет. По заверению ***, а также принимая во внимание наличие у собственника одного ребенка, средства материнского капитала на приобретение Квартиры не использовались, следовательно, разрешения органов опеки и попечительства не требуется.

 

  1. Право собственности на Квартиру приобретено  собственником  на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от ***г.  ***, передаточного акта от ***г., Соглашения №1 об уступке прав по Договору *** от *** года от ***, дата регистрации ***, №***. Иные лица на ***г. прав на Квартиру не приобретали и не заявляли. Поскольку право собственности у продавца Квартиры возникло первично на основании Договора *** участия в долевом строительстве от *** года и Соглашения №1 от ***г. об уступке прав по Договору *** участия в долевом строительстве от *** года, следовательно,  презюмируется отсутствие иных правообладателей.

Право собственности *** в отношении Квартиры зарегистрировано ***г., номер записи ***.

 

  1. На дату заключения Соглашения №1 от ***г. об уступке прав по Договору *** от *** года и оплаты стоимости переуступки прав по Соглашению собственник в зарегистрированном браке не состоял (по заверению самого собственника, а также учитывая, что паспорт *** выдан в 2004 году, штампа о заключении и/или расторжении брака не содержит.

Следовательно, для оплаты стоимости переуступки  использовались денежные средства, находящиеся в индивидуальной личной собственности ***.

На момент подписания договора купли-продажи Квартиры и подачи документов на государственную регистрацию перехода права собственности Продавец должен предоставить нотариально удостоверенное заявление, что на момент приобретения и оплаты Квартиры в зарегистрированном браке не состоял и никаких соглашений об изменении режима индивидуальной личной собственности в отношении Квартиры не заключал. Нотариально заверенная копия указанного соглашения должна быть передана Покупателю.

 

  1. В соответствии с п. 4.1. ДОГОВОРА *** от *** года «Цена Договора составляет *** (***) рублей *** коп.

Участник уплачивает Цену Договора на расчетный счет Застройщика, указанный в п. 11,1 Договора в течение 5 (пяти) рабочих дней с даты регистрации Договора в регистрирующем органе.»

ДОГОВОР *** участия в долевом строительстве от *** года зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области ***г., номер регистрации ***. Таким образом, участник долевого строительства обязан произвести оплату по Договору в срок не позднее ***г.

Платеж участником долевого строительства *** осуществлен наличными денежными средствами путем внесения в кассу ***г. (Согласно представленного приходного кассового ордера №***  от ***г.).

Согласно условий  ДОГОВОРА *** участия в долевом строительстве от *** года  использование кредитных средств при оплате стоимости Квартиры не предусмотрено.

От Застройщика ООО «***» предоставлена справка б/н б/д в подтверждение оплаты *** стоимости цены Договора в размере *** (***) рублей *** коп. в полном объеме.

В соответствии с Соглашением № 1 от ***г.об уступке прав по ДОГОВОРУ  ***участия в долевом строительстве от *** года, зарегистрированным в соответствии с действующим законодательством РФ в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области ***г., о чем имеется соответствующая отметка  Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, номер регистрации: *** от ***г., Участник долевого строительства ***г. уступил в полном объеме права требования и обязанности  по ДОГОВОРУ  *** участия в долевом строительстве от *** года ***. Данная сделка оформлена с соблюдением требований действующего законодательства: норм ГК РФ о перемене лиц в обязательстве (глава 24) а также норм о государственной регистрации (Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 №218-ФЗ)

На сегодняшний день сделка никем не оспорена, правопритязаний в отношении Квартиры не выявлено, судебные споры отсутствуют.

П. 3 указанного Соглашения предусмотрено, что стоимость переуступки прав составляет сумму в размере *** (***) рублей *** коп., которая должна быть уплачена *** не позднее 10 (Десять) рабочих дней с момента государственной регистрации Соглашения.

При этом стороны согласились и подтвердили, что передаваемое право требования не будет находиться в залоге у *** до момента полной оплаты *** стоимости Квартиры согласно условий Соглашения.

Соглашение зарегистрировано ***г., следовательно, оплата должна была быть произведена не позднее ***г.

Согласно представленной расписки, выданной ***, денежные средства в счет оплаты переуступки права требования по Соглашению уплачены *** в полном объеме. В расписке *** подтверждает, что претензий по оплате стоимости переуступки прав по Соглашению к *** не имеет.

В Расписке отсутствует дата ее составления, потому невозможно определить, была ли произведена оплата в срок или с просрочкой платежа. Но даже в случае просрочки оплаты и намерении взыскать проценты (согласно ст. 395 ГК РФ). Исковые требования будут предъявлены к стороне по Соглашению № 1 от ***г.об уступке прав по *** участия в долевом строительстве от *** года, допустившей нарушение установленных договоренностей.

  1. Согласно данным Выписки из ЕГРН ограничений права в отношении Квартиры и обременений Квартиры не зарегистрировано, сведения о наличии решения об изъятии Квартиры для государственных и муниципальных нужд, а также сведения об осуществлении государственной регистрации прав без необходимого в силу закона третьего лица отсутствуют. Продавцом представлена расписка, выданная предыдущим собственником, о получении денежных средств в размере *** (***) рублей *** коп.

Согласно условий Соглашения №1 от ***  об уступке прав по Договору *** участия в долевом строительстве от *** года, кредитные средства не использовались, залога в силу закона или в силу договора не возникло.

  1. Документы технического учета (БТИ): Экспликация и Поэтажный план не предоставлены. В связи с этим нет возможности сделать заключение о возможных перепланировках/реконструкции в Квартире. При заключении сделки купли-продажи и регистрации перехода права собственности данный факт не будет иметь значения, но в дальнейшем могут возникнуть претензии со стороны контролирующих органов (перепланировку необходимо будет «узаканивать», а все реконструкционные работы обяжут вернуть в первоначальное состояние + назначат штраф). О возможных перепланировках можно сделать визуальное заключение при нахождении в Квартире, сравнив ее фактическое состояние с данными Поэтажного плана.
  2. В соответствии с данными Выписки из Домовой книги, выданной ***г., в Квартире никто не зарегистрирован. Собственник — без регистрации. В связи с тем, что данная выписка выдана на текущую дату (не расширенная), невозможно сделать однозначный вывод о прописанных/выписанных других лицах. Принимая во внимание, что право собственности на Квартиру зарегистрировано в установленном порядке ***г., средства материнского капитала не использовались (согласно заверения ***), несовершеннолетний ребенок не зарегистрирован (прописан), на ***г. в Квартире отсутствуют (не зарегистрированы) лица, имеющие обязательное право проживания.
  3. В соответствии с данными Выписки от ***г. из лицевого счета №***, выданной ООО «Управляющая компания ***» по состоянию на ***г. задолженность ***  по коммунальным и эксплуатационным платежам составляет *** руб, в том числе просроченная задолженность в размере *** руб.  Также представлена Справка №*** от ***г., выданная ООО «Управляющая компания ***», согласно которой задолженности по коммунальным платежам *** не имеет.   Рекомендуется повторно взять Выписку из лицевого счета №***, в которой будет содержаться информация об отсутствии задолженности. Или прописать в условиях договора купли-продажи порядок и сроки погашения задолженности Продавцом.
  4. Паспорт *** на дату составления настоящего отчета среди недействительных (утраченных (похищенных) не числятся; по сроку является действительным.
  5. В соответствии с данными *** районного суда г. Москвы (по месту регистрации продавца), *** городского суда Московской области, а также по данным иных судов г. Москвы (согласно данным сайта Мосгорсуда) на дату составления настоящего отчета гражданско-правовые споры с участием *** (в качестве истца или в качестве ответчика) не числится; уголовные судопроизводства не ведутся.

Возбужденных исполнительных производств в отношении *** на ***г. по данным реестра исполнительных производств на официальном сайте ФССП,  не числится.

В открытых данных Арбитражного суда г. Москвы о возбужденных производствах по делам  о банкротстве в отношении *** информация отсутствует.

В *** городском суде Московской области слушалось гражданское дело №*** по иску ***  (Истец) к ООО «***» (Ответчик) о взыскании неустойки за нарушение срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства и морального вреда. Сторонами спора заключено Мировое соглашение, которое утверждено определением Федерального судьи *** городского суда Московской области *** от ***г., следовательно, производство по делу прекращено. Определение от ***г. на дату составления настоящего Заключения никем не обжаловано.

Данный судебный процесс никаким образом не влияет на право Продавца отчуждать Квартиру третьим лицам, а также не устанавливает лиц, права которых нарушены в отношении данной Квартиры.

  1. В связи с регистрацией права собственности на Квартиру продавцом только ***г. срок исковой давности по возможным претензиям/искам третьих лиц еще не истек, но связанные с этим риски, согласно представленным документам, не выявлены.

На основании изложенного возможно сделать вывод об отсутствии существенных рисков при совершении сделки купли-продажи Квартиры, где Продавцом будет ***, а Покупателем — ***. Незначительные риски необходимо минимизировать условиями договора купли-продажи, в котором прописать все гарантии и заверения Продавца в части отсутствия каких-либо правопритязаний в отношении отчуждаемой квартиры, и отсутствия третьих лиц, имеющих интерес в отношении Квартиры, а также предоставлением Продавцом нотариально удостоверенного заявления, что на момент приобретения Квартиры и оплаты денежных средств в зарегистрированном барке не состоял.