Правовой центр ЛОЕРС » Юридические услуги » Физическим лицам, Юридическим лицам » Юрист по недвижимости » Юридическая помощь по сопровождению сделки с недвижимостью

Юридическое сопровождение сделок с недвижимостью

От юриста

Недвижимость это один из самых ценных активов, который приобретает человек в своей жизни. Именно поэтому сделки с недвижимостью несут в себе различные риски, увидеть и оценить которые способен лишь практикующий юрист, или адвокат. Сделать глубокую правовую оценку рисков, проанализировать историю перехода прав, на объект недвижимости и предоставить по результатам изучения, письменное заключение, основанное на нормативной базе и сложившейся судебной практики это и есть часть этапов работы адвоката по сопровождению сделок с недвижимостью.

Юристы и адвокаты Правового центра "ЛОЕРС" по сопровождению сделок с недвижимостью

Артемов
Алексей

Костин
Дмитрий

Комарова
Екатерина

Практика «ЛОЕРС» по сопровождению сделок с недвижимостью

Значение «от» в графе стоимость, является ориентировочной величиной, так как любое дело по семейным вопросам является сугубо индивидуальным. Поэтому, сложность конкретного дела, его перспективу и необходимое количество трудозатрат, наши адвокаты смогут определить входе первичной консультации. Так же, хотим отметить, что мы всегда сможем предложить вам индивидуальную скидку, если вы не найдете ее в нашем разделе «Скидки и акции»

Преимущества политики цен Правового центра «Лоерс»

• Наши цены доступны каждому доверителю. Индивидуальный подход
• Не занимаемся приглашениями на «бесплатные» консультации
• Стоимость услуг сообщаем сразу по телефону. Возможна корректировка стоимость по согласованию с доверителем в результате вновь открывшихся обстоятельств
• Согласованная стоимость закрепляется в договоре и не подлежит изменению
• Оплаченная консультация всегда входит в стоимость услуги по представлению интересов в суде
• Возможность оплаты помощи адвоката поэтапно по большинству категорий дел
• На все вопросы непосредственно отвечает юрист или адвокат, а не менеджер или секретарь

После получения наследства от бабушки у Игоря не осталось сомнений: нужно покупать жилье.  Тем более съемные квартиры уже надоели, а на руках была сумма, равная стоимости однушки в приличном районе. Одно из предложений сразу привлекло его внимание. Квартира была расположена рядом с домом мамы, а продажа предлагалась от собственника. При осмотре жилье порадовало: квартира в новостройке, единственный владелец, стоимость ниже рыночной.  Владелица — пожилая женщина, весьма бодрая на вид, поторапливала со сделкой. Чтобы не упустить выгодное предложение, договор заключили на следующий день.  А 3 месяца спустя в почтовый ящик упало письмо из суда: родственники бывшей хозяйки квартиры решили оспорить сделку.  Как оказалось, старушка была недееспособной.

Теперь квартира будет возвращена прежней владелице, а Игорь будет получать каждый месяц 1/2 часть ее пенсии в счет денег, выплаченных за квартиру.

А ведь подобной ситуации можно было избежать. Для этого мы предлагаем сопровождение сделок с недвижимостью.

Зачем вам пользоваться юридической услугой сопровождения сделок с недвижимостью?

Ответ очевиден. Чтобы не лишиться денег и квартиры.

Аферы с недвижимостью в России занимают первое место среди уголовных преступлений. По статистике около 5% от всех операций с недвижимостью имеют нарушения. При этом только в Москве ежегодно проходит более 150 000 сделок с жильем.

А после кризиса 2020 года количество мошенничеств с жильем значительно увеличилось:

• В Татарстане женщина решила купить квартиру по заниженной цене. Чтобы закрепить договоренность, продавец просил задаток. Когда 20 000 р. в счет задатка были перечислены, продавец больше не выходил на связь.
• В Саратовской области женщина решила продать квартиру. Она разместила объявление на специальном сайте.  Потенциальная покупательница предложила перевести деньги ей на карту. Но сначала нужно было выполнить ряд действий в банкомате. В результате со счета продавца были сняты более 80 000 р.
• В Челябинской области мужчина хотел обменять квартиру на меньшую с доплатой. Два брата не просто согласились на обмен, но и предложили перевести его в новое жилье. Через несколько месяцев мужчина узнал, что квартира арендована. В результате он остался без квартиры и без денег.

И это только единичные случаи. Ежегодно по всей России тысячи покупателей и продавцов квартир теряют деньги и остаются без жилья. Цифровизация только добавляет проблем добросовестным участникам сделки.

Мошенник может сговориться с нотариусом и направить в Росреестр заявление о разрешении сделок с участием электронной цифровой подписи. Для получения такой подписи даже не нужно выходить из дома. Ее можно оформить через Интернет. После чего квартира продается по поддельным документам. А собственник узнает об этом только при вселении покупателей.

Правовой центр «Лоерс» не рекомендует передавать деньги и подписывать любые документы о переходе прав на квартиру без предварительной консультации юриста!

Кому может потребоваться услуга сопровождения сделок с недвижимостью?

Юридическое сопровождение сделки с недвижимостью необходимо при любой сделке с участием недвижимого имущества:

1. При купле-продаже. Здесь участие юриста пригодится как продавцу, так и покупателю.
2. При заключении договора долевого строительства. Юрист по жилищному праву поможет потенциальному дольщику проверить надежность застройщика. Мало кому понравится вложиться в строительство долгостроя или, вообще, потерять деньги при банкротстве застройщика.
3. При аренде квартиры и коммерческой недвижимости. При оплате аренды на длительный срок стоит уточнить надежность арендодателя. Это поможет избежать квартир, которые сдаются несколько раз, и аренды офиса по «заниженной» цене от мошенников.
4. При обмене. Обмен недвижимости – это одна из самых коварных сделок. Вероятность ущерба в ней даже выше, чем при купле-продаже. Поэтому менять квартиру без юриста крайне не рекомендуется.

Как вас могут обмануть?

С каждым годом мошенники придумывают все новые схемы обмана при сделках с недвижимостью.  Поэтому охватить их все сложно.

Рассмотрим самые популярные:

1. Недееспособность продавца. Сюда же можно отнести ситуации, когда продавец находится под воздействием сильнодействующих препаратов или имеет психическое расстройство. Сделка может быть оспорена по заявлению опекуна или родственников продавца. Суд вернет квартиру собственнику, а получить обратно деньги будет весьма проблематично. Как правило, денег от сделки на счету у продавца уже нет, имущество для реализации отсутствует, а из официальных доходов у него только пенсия по инвалидности.
2. Продажа по доверенности. В этом случае собственник может даже не знать, что его квартиру продают.
3. Неожиданные «соседи». После сделки в дверь покупателя могут постучаться граждане, которые имеют право на проживание в этой квартире. По закону даже в случае продажи квартиры право на проживание сохраняют граждане, отказавшиеся от приватизации и отказополучатели по завещательному отказу.
4. Долги по коммуналке. Если счет за воду и отопление сохранится за прежним владельцем, то долги за капитальный ремонт придется оплачивать покупателю. А многие собственники не платят счета за капитальный ремонт просто из принципа.
5. Несколько покупателей. Пока сделка не зарегистрирована в Росреестре, никто о ней не знает. Поэтому квартиру могут продать два, а то и три раза. Достаточно просто сделать несколько экземпляров документов.
6. Передача денег без расписки. Если документальных доказательств оплаты нет, то сделка может быть признана недействительной.
7. Супружеская доля. Если квартира была куплена в браке, то второй супруг имеет право на 1/2 долю в ней. Но бывает, что по документам собственником квартиры считается только один из супругов. В этом случае покупателю в дверь может в любой момент постучаться обманутые муж или жена.

И помните, чем выгоднее сделка кажется на первый взгляд, тем выше вероятность того, что вас хотят обмануть.

Риелтор или юрист

Часто для проведения сделки с жильем граждане обращаются в агентство недвижимости. Оплатив услуги риелтора, стороны договора полностью уверены в юридической чистоте сделки. На практике, дело обстоит иначе.

Риелтор – это продавец. Он поможет:

1. Подобрать подходящий вариант квартиры с учетом площади, цены, месторасположения.
2. Оформить документы (предварительный договор, договор купли-продажи).

Именно за это он получает свое вознаграждение в виде комиссионных. Как правило, они составляют 0,5% от стоимости квартиры.

За юридическую чистоту сделки риелтор ответственности не несет.

То есть, если на следующий день сделка будет оспорена, риелтор деньги не вернет.  Свою задачу он выполнил в полном объеме.

Стать риелтором может любой человек с улицы.  Достаточно иметь хорошие коммуникативные навыки.  Поэтому не стоит обольщаться, даже если он гарантирует прозрачность сделки.

Если вы хотите защитить себя от потенциальных рисков, необходимо обратиться к юристу. Его целью является защита сделки от обжалования. Он проверит слабые места и предостережет от неудачного выбора.

Сопровождение сделки – это услуга с фиксированной ценой. Вам не придется оплачивать бешеный процент от стоимости недвижимости.

Но и при выборе юриста нужно проявить осторожность. Лучше обращаться в проверенные центры, которые специализируются на сопровождении сделок с недвижимостью. Потому что широкопрофильный юрист может упустить ряд важных нюансов.

Например, в Правовом центре «Лоерс» работают профессиональные юристы, которые специализируются на сопровождении сделок с недвижимостью более 10 лет. Они отслеживают новые схемы обмана и помогут защитить вас от потери денег или жилья.

Что входит в сопровождение сделки?

Наши специалисты при сопровождении сделки с недвижимостью придерживаются разработанного алгоритма действий. Его эффективность подтверждена годами практики.

Наш алгоритм:

1. Обсуждение нюансов сделки. На этом этапе может быть заключен предварительной договор и передан задаток или аванс.
2. Проверка продавца и истории квартиры.
3. Подготовка индивидуального договора купли-продажи.
4. Подписание договора. Обычно это происходит в банке, сразу после того, как покупатель внесет деньги на аккредитив или положит в банковскую ячейку.
5. Регистрация сделки в Росреестре.
6. Передача квартиры. С момента подписания акта приема-передачи сделка считается завершенной.

Рассмотрим каждый этап подробнее.

Этапы сопровождения

Проверка истории продавца

Главное отличие сопровождения сделки юристом от сопровождения риелтором в том, что вы можете проверить действия юриста.  Риелтор просто убеждает вас в юридической чистоте сделки, а юрист представит официальное заключение о проведенной работе.

Для подготовки заключения юрист должен изучить:

• паспорта всех собственников квартиры и покупателя;
• доверенности;
• брачные договоры;
• расписки о передаче денежных средств;
• договор с управляющей компанией или ТСЖ;
• справки от нарколога и психиатра;
• акт осмотра помещения;
• предварительный и основной договоры купли-продажи;
• информацию об аресте недвижимости;
• договор с банком об аренде ячейки;
• договор ипотеки;
• расширенную выписку из домовой книги.

В зависимости от конкретной ситуации могут быть запрошены дополнительные документы. Например, если квартира перешла к продавцу по наследству, потребуется копия завещания и свидетельство о правах на наследство.

Предварительный договор купли продажи

Предварительный договор купли-продажи – это документ о намерении заключить сделку. Многие относятся к нему несерьезно, и это в корне неверно.

Его необходимо заключать только после полной юридической проверки истории продавца. А до этого момента не следует передавать продавцу задаток или аванс.

Согласование условий договора купли продажи

Часто мы слышим вопрос: Зачем нужна помощь юриста при составлении договора купли-продажи квартиры, если в интернете полно шаблонов?

Хочется пояснить, что каждая сделка с участием недвижимости является индивидуальной.  Поэтому в большинстве случаев шаблона недостаточно.

В зависимости от ситуации юрист может предусмотреть в договоре следующие нюансы:

• оплату неустойка при затягивании подачи документов в Росреестр;
• оплату неустоек при просрочке сроков подписания акта приема-передачи;
• ответственность при выявлении скрытых дефектов;
• порядок исправления скрытых дефектов или выплату компенсации;
• порядок погашения выявленных долгов по коммунальным платежам;
• порядок оплаты по договору (наличные, банковский перевод).

Это только часть ситуаций, которые должен предусмотреть юрист.  После того как договор составлен, его необходимо согласовать с продавцом. Юрист должен пояснить суть каждого пункта и заручиться его согласием.

Регистрация права собственности

Следующим этапом сделки купли-продажи является регистрация перехода прав в Росреестре. Это можно сделать несколькими способами:

1. Лично. В этом случае юрист договорится по дате и времени подачи документов, поэтому участникам сделки не придется тратить время в очереди.
2. По доверенности. В этой ситуации юрист сам подаст документы в Росреестр без участия сторон. А через 5 – 7 дней передаст вам выписку из ЕГРН.

Нотариальная сделка

Законом предусмотрены ситуации, когда совершить сделку с недвижимостью без участия нотариуса нельзя.

К ним относятся следующие случаи:

1. Один из собственников квартиры – несовершеннолетний или недееспособный.
2. Квартира находится в долевой собственности. Исключение составляют ситуации, когда все доли квартиры продаются одному покупателю.

Но стороны сделки могут обратиться к нотариусу в любых других случаях по своему усмотрению. Стоимость нотариальных услуг составит около 0,5% от стоимости квартиры.

Нотариус несет ответственность за свои действия. Но он не дает гарантий, что:

• не будет долгов за капитальный ремонт;
• не может быть оспорена одна из предыдущих сделок по этой квартире;
• нет родственников, которые могут претендовать на квартиру.

Неоспоримость нотариальных сделок – это своеобразная реклама. На самом деле нотариальное удостоверение не значит, что сделку нельзя будет оспорить. А страхование деятельности нотариуса не значит, что вам вернут квартиру или потраченные деньги.

А главное, не нужно соглашаться на нотариуса от второй стороны сделки. Вы не можете быть уверены, что между ними нет преступного сговора.

Государственный регистратор при регистрации сделки в Росреестре увидит в системе, что сделка нотариальное удостоверена. Такие сделки регистраторы проверяют менее тщательно. Поэтому лучше выбрать нотариуса совместно.

Выгода для продавца

Считается, что при купле-продаже недвижимости наибольшие риски несет покупатель. На самом деле продавец также рискует деньгами и квартирой.

Юридическая проверка сделки убережет продавца от:

• договора купли-продажи с подводными камнями;
• договора с нарушениями действующего законодательства;
• заключения оспоримой сделки;
• частичной оплаты по договору.

А главное, продавец не потеряет недвижимость, если сделка не состоится.

Выгода для покупателя

В 2021 году получить выписку из ЕГРН на любую квартиру может каждый гражданин. Поэтому покупатели стали реже задумываться о необходимости юридического сопровождения сделок.

К сожалению, они не учитывают, что:

1. В ЕГРН указывается только часть обременений (залог, ипотека, арест, аренда на срок более 1 года);
2. Выписки часто содержит ошибки. Например, информация об ипотеке не указывается достаточно часто.

Но некоторые факторы риска не указываются в ЕГРН в соответствии с законодательством. Среди них:

• покупка квартиры в период брака;
• нахождение продавца на учете в наркологическом или психиатрическом диспансере;
• наличие наследников, которые не успели оформить свои права;
• наличие граждан, имеющих право на проживание (сироты, заключенные, отказополучатели по завещанию, граждане, отказавшиеся от приватизации);
• аренда квартиры на срок менее года.
• законность перепланировки.

Вовсе необязательно заказывать у юристов полный комплекс сопровождения.  Но заключать сделку без анализа существующих рисков может быть опасно.

Если вы хотите купить или продать квартиру, специалисты Правового центра «Лоерс» всегда придут вам на помощь. Мы ждем вас по адресу: г. Москва, ЮАО, район Нагатино- Садовники, метро Коломенская, ул. Нагатинская, д. 22, корп.1, этаж 2.

СТАТЬИ ИЗ БЛОГА

20.05.2021

Как определить порядок пользования жилым помещением: советы юриста

Как могут помочь юристы при определении порядка пользования жилым помещением, разделенным при разводе между супругами в равных долях. Какие моменты стоит учитывать при определении порядка пользования, чтобы не затронуть права несовершеннолетних детей. Подробнее

Жилищные споры

Оформление прав

25.05.2021

7 афёр в сделках с недвижимостью

Аферы в недвижимости. Советы юристов и адвокатов Правового центра «Лоерс». Опасность занижения стоимости договора, мнимые собственники. «Отказники» от приватизации в чем их опасность. Аферы при аренде недвижимости. Случаи из практики наших юристов, а так же советы на что стоит обращать внимание. Подробнее

Жилищные судебные споры

Оформление прав

04.12.2020

Почему сопровождение сделки с недвижимостью стоит доверять только юристам и адвокатам?

Почему сопровождение сделки купли-продажи недвижимости стоит доверять исключительно практикующему юристу, или адвокату. В чем опасность сопровождения сделки через риелтора. Скрытая комиссия риелтора, как не попасть в чем таится опасность. Как сопровождение сделки через адвоката сэкономит ваши время и деньги. Подробнее

Имущественные споры

Оформление прав

Вопрос - ответ

Вопрос №1

Подскажите, пожалуйста, вы занимаетесь сопровождением сделок купли-продажи первичной недвижимости у строительных компаний в регионах? Сколько это будет стоить, если я решаю свой квартирный вопрос, находясь в другом регионе?

Даниил Макаров 19.04.2021

Ответ юриста

Да, конечно, и для этого совершенно не обязательно встречаться и все межрегиональные сложности взаимодействия с продавцом, а тем более, если это застройщик, легко решаются удаленно. При этом качество и цена сопровождения сделки ни чем не будут отличаться от той же сделки, проводимой, к примеру, в Московском регионе. При этом наши юристы постоянно находятся на связи и в режиме онлайн могут контролировать все этапы сделки.

Артемов Алексей Вячеславович

Вопрос №2

Скажите, если я возьму образец договора купли-продажи из интернета, возможен ли отказ в регистрации?

Ярослав Кузьмин 23.04.2021

Ответ юриста

Сложно ответить на такой вопрос, не видя самого образца договора, который вы планируете взять в интернете. Но, в любом случае, каждая сделка всегда является индивидуальной, имеет свои индивидуальные особенности. Поэтому, конечно, мы не советуем пользоваться образцами документов, скаченных в интернете. Тем более, что составление договора нашими юристами, стоит совсем не дорого по сравнению со стоимостью самого объекта недвижимости.

Серебренникова Дарья Владимировна

Вопрос №3

Может ли специалист вашей компании поприсутствовать в банке на оформлении документов на аккредитив?

Илья Козлов 03.05.2021

Ответ юриста

Да, юристы нашей компании, по желанию доверителя могут лично присутствовать при оформлении любых документов, в отношении сделок с недвижимостью. Разумеется, это относится как к открытию аккредитива, так и аренде банковской ячейки.

Романов Николай Владимирович