г. Москва, ЮАО, район Нагатино- Садовники, метро Коломенская, Нагатинская ул., д. 22, корп.1, этаж 2
Работаем без выходных с 9:00 до 21:00

Споры об устранении недостатков объекта долевого строительства

Проверка качества работы строителей при приемке квартиры в долёвке является неотъемлемым правом покупателя. Брак и недочеты должны исправляться до принятия объекта. «Потом» предъявить претензии будет сложнее, только с помощью адвоката по недвижимости.

Решение споров с застройщиком | ЛОЕРС правовой центр

Приёмка квартиры и выявление недостатков.

Приёмку лучше проводить в несколько этапов. Эмоции от завершения стройки и скорого заселения помешают объективному отношению при разовом осмотре.

Когда следует впервые посмотреть квартиру

Предварительно посмотреть, что получилось, можно до сдачи дома. После окончания монтажных и высотных мероприятий, демонтажа кранов и отделки помещения, менеджер выдаст ключи будущим жильцам.

При первичном посещении достаточно определить грубые огрехи: не открывается окно, перекошена дверь, нет отделки, отсутствуют розетки, не работают краны и т. д. О выявленных несоответствиях достаточно устно сообщить менеджеру. Скорее всего, к моменту сдачи дома откровенные недочеты будут исправлены.

Что и как нужно проверять при приёме квартиры

При подписании акта проводится полная проверка качества, выявляется скрытый брак. Рекомендуем придерживаться последовательности:

  1. Окна. Штатно открываются/закрываются, на рамах, стекле, приоконных элементах отсутствуют царапины, сколы, иные повреждения. Количество стеклопакетов проверяют по количеству отражений пламени зажигалки.
  2. Двери. Свободно открываются/закрываются, отсутствуют повреждения. Если в стоимость договора входят замки и ручки, проверьте их качество.
  3. Вентиляция на кухне и в санузле. Проверить вытяжку можно также огоньком зажигалки.
  1. Электропроводка. После включения электричества розетки и выключатели находятся под напряжением. Для проверки розеток нужно будет взять любой бытовой прибор.
  2. Магистрали. На выходах затянуты заглушки, установлен общий кран, блокирующий подачу воды/газа. Батареи закреплены и оборудованы кранами.
  3. Отделка. Объём и качество определены договором. Основные виды:
  • черновая – в лучшем случае на полу имеется стяжка, установлены дешёвые окна и временная входная дверь, магистральные трубопроводы;
  • white box – полная подготовка под косметический ремонт, поверхности выровнены, на полу стяжка, внутриквартирные элементы пригодны к эксплуатации и не требуют замены, выполнена электропроводка, проложены магистральные трубопроводы, отопительные батареи;
  • чистовая – можно заселяться и жить.
  1. Стены, пол, потолок. Конструктивные элементы ровные, без выпуклостей и провалов, расположены под 90º относительно друг друга. Щели и проёмы отсутствуют.

Перед приёмом жилья рекомендуется получить консультацию юриста по вопросам строительства и совместно изучить договор долевого участия (ДДУ). На осмотр возьмите:

  • ДДУ;
  • паспорт квартиры;
  • индикаторную отвертку;
  • зажигалку;
  • фонарик;
  • рулетку;
  • уровень,
  • бумагу и ручку.

Все замечания отражаются в акте от руки в любом месте или на обороте, в отдельном приложении.

До исправления замечаний передаточный документ не подписывается!

Почему нужен эксперт по строительству

Для всесторонней оценки необходимы профессиональные познания. Процесс и качество стройработ регулируется множеством ГОСТов, СНИПов и СП. Регламентировано возведение буквально каждого сантиметра конструкций и коммуникаций. Нормы специфические и непонятные для неподготовленного человека.

Техэксперт увидит отклонения, подготовит резюме. Этот документ послужит основанием для дальнейших действий.

Возмещение убытков и гарантийные обязательства

Ответственность установлена ст. 10 ФЗ от 30.12.04 № 214-ФЗ «Об участии…» (далее 214-ФЗ) и предполагает:

  • уплату законной неустойки 1/300 ставки ЦБ за просроченный день;
  • полное возмещение убытков.

Убытки от несвоевременного предоставления объекта возникают в связи:

  • с продлением найма жилья на период задержки;
  • с удорожанием ремонтных работ и стройматериалов;
  • с расходами на хранение вещей и т.п.

Срок передачи жилища обычно привязывается к сдаче дома, которая зачастую затягивается на непродолжительное время. С учетом цен на недвижимость, просрочка в 2-3 месяца даёт дольщикам ощутимую прибавку к доходу в виде пени. Вот пример решения в интересах участника, которое стройкомпания пыталась отменить.

Однако некоторые «продвинутые» компании в нечёткой формулировке нашли «противоядие». Передача привязывается к получению разрешения на ввод здания, а такие сроки ДДУ не определяет. Получить неустойку и возмещение убытков с такой привязкой стало сложно, для этого потребуется помощь адвоката или юриста по строительству.

Минимальная гарантия установлена п.п. 5, 5.1 ст. 7 214-ФЗ и составляет:

  • для конструктивных элементов 5 лет;
  • для технологического и инженерного оборудования 3 года.

На элементы гарантия начинает течь с момента её фактической передачи, на оборудование – с момента подписания первого приёмочного документа.

Возмещению подлежат также убытки, причинённые третьим лицам некачественной работой. Если, ещё на гарантии, из-за неправильно смонтированного водопровода или бракованных труб, вы залили соседей, отвечать за это будет застройщик. Такие споры относятся к сложным. Для их успешного разрешения необходимо юрсопровождение. Пример решения.

Требования к застройщику по устранению недостатков

Права дольщика схожи с правами потребителя. Покупатель вправе получить от стройкомпании (п. 2 ст. 7 214-ФЗ):

  • безвозмездное исправление;
  • адекватное снижение цены;
  • компенсацию за самостоятельное устранение неполадок.

При грубом нарушении строительных норм или не исправлении недочётов в разумный срок, участник может расторгнуть договор. А также взыскать внесённые средства и неустойку в 1/300 ставки ЦБ за каждый день, начиная со дня внесения денег.

На практике застройщик предпочитает устранять свои ошибки, отказывая в выплате денег. Для взыскания денежной компенсации за недостатки с застройщика потребуется юридическое сопровождение.

Претензии к застройщику по гарантийному сроку.

В пределах гарантийного срока стройкомпания обязана всё привести в норму, если не докажет, что присутствует вина дольщика. Будущий жилец вправе направить претензию строительной организации или сразу обратиться в суд. Сроки исправления согласовываются сторонами. При неисполнении требований, участник долевого обращается в суд.

Застройщик освобождается от обязательств, если дефекты были вызваны нормальным износом конструкций и коммуникаций, или стали следствием проведённого собственником ремонта. Бремя доказывания лежит на строителях.

Неустойка за несвоевременное устранение недочётов рассчитывается по п. 1 ст. 23 Закона о ЗПП и составляет 1% за день просрочки от стоимости ремонтных работ. Дополнительно взыскивается компенсация морального вреда. Повышенные пени применяются, если жильё не используется в предпринимательских целях.

Требования предъявляются в письменном виде. Как написать претензию застройщику на устранение недостатков, подскажут юристы, имеющие практику в сфере строительства. В Москве и Московской области представление интересов дольщиков осуществляет правовой центр «ЛОЕРС».

Как принять объект долевого строительства, чтобы взыскать компенсацию недостатков строительства?

В бесконечных переписках не заинтересованы ни строители, ни участник. В подвешенном состоянии недвижимость не может находиться долго. Право у приобретателя не возникает, что негативно оценивает банк-кредитор. Накапливаются долги по ЖКХ, которые никто не оплачивает. До оформления квартиры, расчёт коммунальных платежей осуществляется по нормативам, значительно превышающим фактическое потребление.

Если конфликт зашел в тупик, можно посоветовать подписать акт. Но сделать это надо так, чтобы не потерять возможность взыскать компенсацию. В передаточном акте в графе «Подпись» делается запись «Квартира принимается с недостатками согласно Приложению». Все недочёты описываются отдельно или на обороте акта, заверяются подписью. Параллельно направляются письменные требования. При участии эксперта в процедуре прикладывается его заключение.

Стройкомпании предоставляется разумное время для проведения работ. Если ситуация не меняется, дело передаётся в суд.

Как разрешаются споры об устранении недостатков объекта долевого строительства

Брак может проявиться не сразу. Кровля начнет протекать в осенние дожди, зимой подует от стен и оконных проемов, через полгода отвалится штукатурка, заскрипят полы и т.д. Гарантийный срок – минимальный период, в который не должны возникнуть никакие минусы.

Первоначально решаем, что мы хотим: устранить недоработки, вернуть часть цены или самостоятельно отремонтировать с возмещением расходов. Исходя из намерений, формируем для строительной компании условия. Образец претензии застройщику об устранении недостатков вам дадут в правовом центре на консультации.

Куда надо обращаться и как действовать

Без поддержки юриста по долевому участию в строительстве спорить со стройкорпорациями сложно.

Инструкция при обнаружении недостатков после приемки:

  1. Если брак очевиден (обсыпалась штукатурка, перекосились окна и двери и т. п.), то в целях экономии можно начать действовать без стройэкспертизы. К претензии прилагаются подтверждающие фотоматериалы.
  2. При неявных несоответствиях, неочевидной вине строителей необходима техническая строительная экспертиза. Специалист объективно оценит положение, определит причины возникновения проблемы. По позиции эксперта можно оценить перспективы.
  3. Неисполнение, неполное исполнение претензии является основанием для передачи дела в суд. Досудебная процедура не обязательный этап, но сразу обращаться в райсуд не всегда оправдано – проблемы часто решаются в переговорах.
  4. При положительном решении недочёты будут исправлены добровольно или принудительно – через приставов.

Юруслуги на первой стадии заключаются в организации авторитетной досудебной экспертизы и подготовке письма. В гражданском процессе понадобится убедить судью в правоте потребителя и назначить экспертизу у лояльного специалиста.

Куда не надо обращаться

В последние годы расплодились псевдоюридические компании, уверяющие клиентов, что решить конфликт можно отправкой десятков писем. Вам легко напишут жалобы в Роспотребнадзор, прокуратуру, Минстрой, Уполномоченному по ПЧ, депутату, Президенту, английской королеве и еще в ряд инстанций. За макулатуру возьмут крупную сумму, сопоставимую с гонораром настоящего адвоката. Результатов такие обращения не принесут. Госорганы добросовестно разъяснят, что это гражданские отношения, разрешаемые в судебном порядке.

Кроме претензии и иска ничего иного не требуется. Если лицо, выдающее себя за юриста по защите дольщиков, рассказывает об эффективности жалоб Губернатору или в ЕСПЧ – немедленно уходите. Что действительно умеют такие спецы, так это заговаривать клиента до готовности незамедлительно отдать любую названую сумму.

Когда понадобится судебная экспертиза?

Досудебная стройэкспертиза не воспринимается судьями как достаточное доказательство. В большинстве случаев назначается судэкспертиза.

Инициатором выступает ответчик – на нём лежит бремя доказать непричастность к нарушениям. Заключение судэксперта практически предопределяет позицию суда. Если причинами недостатков по заключению эксперта явились отклонения от технических норм, решение будет вынесено в пользу собственника.

Судебные споры с застройщиком по качеству строительства

Практика широко представлена актами высших судорганов и решениями по конкретным делам. Важнейший – Обзор судебной практики, утв. Президиумом ВС РФ 19.07.2017. Участвующие в долёвке признаются потребителями, что предполагает приоритет их интересов. Большинство решений выносится в пользу граждан, но это не значит, что суд легко выиграть. Строительный бизнес может позволить себе привлекать высококвалифицированных юристов с отточенным опытом в области строительства. Споры об устранении недостатков объекта долевого строительства успешно разрешаются при условии привлечения профюриста соответствующей квалификации.

Разъяснения об освобождении от ответственности, изменении и расторжении договоров из-за COVID-19

Коронавирус ввел коррективы и в сферу долёвки. Президиум Верховного Суда (ВС) утвердил Обзор сложившейся в связи с коронавирусом практики № 1 от 21.04.2020 г., обобщивший главное. Согласно разъяснениям ВС, пандемия и применяемые в связи с ней меры могут рассматриваться как исключительные события, позволяющие должнику не попасть под ответственность за нарушение обязанностей. Соответственно нарушения договорных условий не всегда повлекут применение санкций.

До разъяснений ВС, Правительство своим Постановлением от 02.04.2020 № 423 исключило время с 03.04.2020 до начала 2021 из периодов, за которые начисляются пени за нарушение согласованного времени передачи квартиры. По заявленным до 03.04.2020 требованиям была предоставлена отсрочка – до 01.01.2021.

Споры об устранении недостатков объекта долевого строительства лучше всего доверить квалифицированному специалисту.