Как взыскать неустойку с застройщика: претензионный и судебный порядок

«Нас хозяйка квартиры скоро за дверь выставит. Мы еще 2 месяца назад должны были съехать. А наша квартира до сих пор не сдана» — с такой историей ко мне пришла Евгения. Действительно, российские застройщики нередко грешат нарушением сроков.

Сегодня я хочу рассказать что нужно для взыскания неустойки с застройщика, который нарушил срок сдачи объекта.

Когда можно получить неустойку с застройщика

Что такое неустойка? Это вид ответственности для исполнителей. Она рассчитывается за каждый день просрочки: с первого дня, следующего за датой сдачи квартиры по договору, и до дня фактической передачи.

На практике, дольщики обращаются в суд за неустойкой значительно реже, чем застройщики нарушают сроки. Думаю, это из-за того, что не все понимают, когда их право считается нарушенным.

При заключении ДДУ, застройщик указывает дату передачи квартиры. То есть, если в указанный день акт приема-передачи квартиры не подписан, то срок считается нарушенным. Поэтому не нужно путать дату сдачи дома и дату передачи квартиры. Даже если дом давно сдан, а акт не подписан, дольщик имеет право требовать неустойку.

Исключение составляет ситуация, когда акт не подписан по вине дольщика. Например, он специально не выходит на связь.

Также неустойкой не облагаются дни с апреля 2020 до декабря 2020. На это время Правительство РФ установило мораторий на неустойку с застройщиков из-за сложной эпидемиологической ситуации.

Как заставить застройщика платить неустойку

Итак, у вас есть право на получение неустойки. Как действовать в такой ситуации?

Нужно:

Собрать документы, и провести расчет неустойки.
Обратиться к застройщику с письменной претензией.
Обратиться в суд.

Давайте остановимся на каждом этапе подробнее.

Собрать документы и провести расчеты

Для начала нужно подготовить:

договор ДДУ;
квитанции о внесении взносов по договору;
договор переуступки (при наличии).

Для расчета неустойки используется формула:

N = К * КС * С * КД, где

N – это неустойка;

К – это коэффициент (он равен 1/150);

КС – это ключевая ставка ЦБ, ее актуальный размер можно посмотреть на сайте ЦБ;

С – это стоимость квартиры;

КД – это количество дней просрочки.

Обратиться в досудебном порядке

Обращение в досудебном порядке – это составление письменной претензии застройщику. Если он откажется выполнять ваши требования добровольно, то через 30 дней с момента подачи претензии можно обратиться в суд. Факт подачи претензии доказывает, что вы пытались решить вопрос мирно.

Обратиться с претензией можно:

До получения квартиры (со дня, следующего за днем, указанным в договоре). Этот вариант стоит использовать, если строительство значительно затягивается.
После получения квартиры. Этот вариант подходит в ситуации, если работы затягиваются незначительно.

В претензии нужно указать:

данные сторон;
реквизиты договора;
сумму неустойки;
срок на исполнение.

Если срок не указан, то, по умолчанию, он считается равным 30 дням. Если за это время застройщик не выполнит требование добровольно, то можно обращаться в суд.

Передать претензию можно лично секретарю организации или направить почтой. Как вариант, можно использовать сервис Почты России для передачи заказных электронных писем.

Обратиться в судебном порядке

Если добровольное урегулирование не состоялось, нужно подать заявление в арбитражный суд. Для этого необходимо:

Подготовить документы.
Составить иск.
Оплатить госпошлину. Ее можно рассчитать на сайте Арбитражного суда г. Москвы.
Направить иск застройщику.
Подать документы в суд.

К заявлению нужно приложить:

паспорт;
договор ДДУ;
уведомление о направлении претензии;
уведомление о направлении иска;
расчет неустойки.

Обратиться в суд можно лично или через представителя. Если документы за вас подает юрист, нужно оформить доверенность у нотариуса.

При обращении в суд, кроме неустойки можно дополнительно взыскать:

судебные расходы;
штраф в размере 50% от размера неустойки (за отказ от добровольного урегулирования);
понесенные расходы (например, на наем жилья).

Сколько времени займет тяжба с застройщиком?

Длительность взыскания неустойки с застройщика зависит от того, на каком этапе он решит выплатить деньги. В досудебном порядке процедура займет не больше 30 дней. Но это без учета процесса подготовки и сбора документов.

В судебном порядке процесс занимает 5-6 месяцев. Если одна из сторон будет недовольна решением, то на обжалование уйдет еще 3-4 месяца.

Но эти сроки актуальны, если каждый этап проходит своевременно и без задержек. А если собирать и подавать документы без помощи адвоката, то срок может сильно увеличиться. Любая ошибка в документах или иске приведет к тому, что суд вернет их заявителю.

Важно помнить, что срок исковой давности составляет 3 года. Пропустив его, дольщик теряет право на неустойку. Поэтому советую не тянуть время, а сразу обращаться к юристу.

Если ваш застройщик нарушает сроки, мы ждем вас на консультацию в Правовом центре ЛОЕРС по адресу: г. Москва, ЮАО, район Нагатино-Садовники, метро Коломенская, ул. Нагатинская, д. 22, корп.1, этаж 2 или звоните по телефону: +7 (916) 826-50-00.