Как получить неустойку по площади квартиры по ДДУ в 2021 году

При заключении ДДУ дольщик уже представляет себе каждый метр будущего жилья. За весь период строительства он уже мысленно расставил мебель и вазочки по своим местам. От этого вдвойне обидно, когда фактическая площадь оказывается меньше договорной.

Меня зовут Николай Владимирович Романов, я адвокат Правового центра «ЛОЕРС». Сегодня я расскажу, как взыскать неустойку по площади по ДДУ.

Как меняется цена по договору, если площадь меньше

Строительство – это процесс, в котором сложно предугадать результат с точностью до сантиметров. Поэтому Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ предусматривает возможность изменения итоговой площади квартиры.

Если при сдаче объекта площадь квартиры оказывается больше, то застройщик вправе выставить дополнительный счет. Но это право должно быть прописано в договоре. В соответствии со ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, если ДДУ не включает условия о возможности изменения цены, то застройщик не может потребовать компенсацию.

Порядок перерасчета цены в случае изменения площади может указываться в ДДУ следующими способами:

Если фактическая площадь оказывается больше или меньше, то стоимость корректируется соответственно.
Стоимость корректируется, если площадь больше или меньше значительно. Но ДДУ должен предусматривать, что значит «значительно». Например, более чем на 1% от общей площади или больше, чем 1 кв.м.
Стоимость не корректируется. Но в этом случае есть опасность, что застройщик злоупотребит своим правом и значительно уменьшит площадь.

Если ДДУ предусматривает коррекцию цены, а площадь оказывается меньше, то у дольщика появляется право на взыскание неустойки. Как показывает практика, застройщик не стремиться сообщать об уменьшении площади жилья. Поэтому дольщику придется защищать свои права самостоятельно. Рассмотрим, как получить неустойку в случае получения квартиры меньшей площади.

Как получить неустойку по площади по ДДУ

Итак, дольщик дождался завершения строительства, но квартира фактически оказалась меньше. Если погрешность составила больше 5%, то он может потребовать расторжения договора. Но застройщик может затянуть с возвратом стоимости квартиры, поэтому лучше будет взыскать неустойку.

Для начала необходимо проверить договор: есть ли в нем условие о корректировке цены. Если нет, то взыскать неустойку будет сложнее. В 2021 году есть судебная практика, когда значительное уменьшение площади признавалось существенным недостатком строительства. Поэтому даже при отсутствии такого условия дольщик может попробовать взыскать неустойку.

Порядок действий:

Оспорить обмеры.
Подать претензию.
Обратиться в суд.

Рассмотрим нюансы каждого этапа.

Оспорить обмеры

Дольщик не может требовать компенсацию, если не имеет доказательств уменьшения площади. Поэтому предварительно нужно обратиться к кадастровому инженеру и заказать технический план помещения.

Не нужно путать кадастрового инженера и строительного эксперта. Это разные специалисты. Суд может не принять в качестве доказательств результаты строительной экспертизы.

Подать претензию

Если технический план подтверждает, что фактическая площадь значительно меньше, чем предусмотрено ДДУ, то появляется право на получение неустойки. Для этого нужно составить претензию и обратиться к застройщику.

В претензии нужно указать сроки:

для ответа по претензии;
для возврата средств.

Претензию можно направить заказным письмом с уведомлением. Как вариант, можно использовать сервис Почты России.

Обратиться в суд

Если застройщик отказывается урегулировать спор мирно, то дольщику придется обратиться в суд.

Алгоритм действий:

Обратиться в Росреестр для внесения сведений в ЕГРН на основании нового технического плана.
Собрать документы. В перечень входит гражданский паспорт, ДДУ, технический паспорт, выписка из ЕГРН.
Составить иск в суд.
Подать заявление в суд.

Подсудность по ДДУ зависит от цены иска. Если размер неустойки превышает 100 000 р., то нужно обращаться в районный суд, а если нет, то в мировой.

Заявитель сам выбирает территориальную подсудность. Подать иск можно:

по месту постоянной или временной прописки;
по месту регистрации компании-застройщика;
по месту строительства объекта.

При обращении в суд дольщик не платит госпошлину. Исключение составляет ситуация, когда цена иска превышает 1 000 000 р., а заявитель хочет дополнительно получить компенсацию морального вреда.

После получения решения суда о взыскании неустойки, нужно получить исполнительный лист. С ним можно обратиться в отделение ФССП. Но я рекомендую узнать у других дольщиков реквизиты счета, куда застройщик просит перевести доплату за превышение площади.

Так появляется шанс получить свои деньги, даже если у застройщика нет денег на других счетах. Исполнительный лист в такой ситуации нужно подавать непосредственно в банк.

Можно ли зачесть неустойку за просрочку за лишние метры?

Бывают ситуации, когда площадь квартиры больше, чем установлено договором. Если в ДДУ есть условие о доплате, то застройщик обязательно выставит счет. Часто клиенты спрашивают, можно ли провести взаимозачет неустойки за просрочку сдачи объекта и компенсации за превышение площади.

На этот счет нет единой судебной практики. Есть судебные решения, где суд допустил подобный взаимозачет. Но в большинстве случаев суд отказывает в назначении неустойки за просрочку, если дольщик не произвел доплату. В этом случае условия ДДУ считаются невыполненными, поэтому гражданин теряет право на неустойку.

Поэтому я рекомендую сначала провести доплату, получить квитанцию о зачислении средств на счет застройщика, а потом обращаться в суд за неустойкой по просрочке.

Если у вас возникли споры с застройщиком, мы ждем вас по адресу: г. Москва, ЮАО, район Нагатино- Садовники, метро Коломенская, Нагатинская ул., д. 22, корп.1, этаж 2.